にほんのいえ評価センター

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住宅性能評価業務

●住宅性能評価について

「見ただけではわからない住宅の品質を、鑑定のプロが評価して、性能評価書を発行する」

住宅性能評価は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)を構成する3本柱の1つ、「住宅性能表示制度」のなかで行われる性能評価です。住宅性能表示制度は、「住宅の性能を、共通ルールに基づいて第三者が客観的に評価し、表示する制度」と定義されます。
住宅は、完成後に見えなくなってしまう部分がたくさんあります。たとえば「地震に対する強さ」・「劣化軽減の対策」といった性能面は、外観からではほとんどわかりません。車の燃費やエンジン性能が、外観からではわからないのと同じです。しかし、車でいえばカタログによって性能がわかるように、住宅の性能も「劣化対策等級:3」といった具合に表示してあれば、消費者はより納得した形で住宅を手に入れられるというわけです。
●住宅性能評価の内容は?
「構造の安定」・「火災時の安全」・「劣化の軽減」など10分野に渡り、それぞれに等級等が表示されます。住宅の品質を判断する上で1つの指標になります。

住宅性能評価の認定基準10項目

  • 地震などに対する強さ(構造の安定)
  • 火災に対する安全性(火災時の安全)
  •  柱や土台等の耐久性(劣化の軽減)
  • 配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策(維持管理・更新への配慮)
  • 省エネルギー対策(温熱環境)
  • シックハウス対策換気(空気環境)
  • 窓の面積(光・視環境)
  • 遮音対策(音環境)
  • 高齢者や障害者への配慮
  • 防犯対策
●住宅性能評価のメリット

国に登録された第三者機関の評価が受けられます

国土交通大臣が登録した評価機関「登録住宅性能評価機関」に所属する評価員が、「評価方法基準」に沿って評価します。求められている性能通りに設計されているかをチェックする「設計住宅性能評価」と、施工段階・完成段階で、評価を受けた設計通りに工事が進められているかをチェックする「建設住宅性能評価」があり、それぞれ、品確法に基づく「住宅性能評価書」の交付とマークの表示がなされます。

住宅ローンや地震保険料が優遇される場合があります

品確法に基づく「住宅性能評価書」を取得すると、住宅ローンの優遇を受けられる場合があります。また、「構造の安定」(地震などに対する強さ)の等級に応じて、地震保険料の割引を受けられます。住宅性能表示制度を利用した新築住宅で、一定の要件を満たすものについては、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しているフラット35Sの優遇を受けられます。

トラブル時も「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を申請可能

「建設住宅性能評価書」が交付された住宅については、万一その住宅に関するトラブルが起きても、「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を申請することができ、迅速・公正に対応してもらえます。
※ 手数料は、1件につき1万円です。
※ 指定住宅紛争処理機関とは、国土交通大臣が指定した機関で、裁判によらず住宅の紛争を円滑・迅速に処理するための機関です。

■ 参考 / 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

長期優良住宅建築計画等に係る技術的審査業務

●長期優良住宅について
長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するために、①長期に使用するための構造及び設備を有していること ②居住環境等への配慮を行っていること ③一定面積以上の住戸面積を有していること ④維持保全の期間、方法を定めていること ⑤自然災害への配慮を行っていること の大きく分けて5つの措置が講じられている住宅を指します。

長期優良住宅(新築)の認定基準

長期優良住宅

※長期優良住宅認定制度は、「一戸建ての住宅」「共同住宅等(共同住宅及び長屋その他の一戸建ての住宅以外の住宅、店舗併用住宅を含む)」のどちらも利用できます。

※長期使用構造等とは、[劣化対策][耐震性][省エネルギー性][維持管理・更新の容易性][可変性][バリアフリー性]の6つの性能項目です。

●長期優良住宅のメリット
認定を受けた住宅は、補助金、住宅ローンの引き下げ、地震保険料の割引などを受けることができます。

地域型グリーン化事業

・住宅1戸当たり140万円(最大)など

住宅ローンの金利引き下げ

・フラット35 S(金利Aプラン)及び維持保全型
フラット35の借入金利を、当初5年間 年0.5%引き下げ、
6年目~10年目 年0.25%引き下げ

税の特例措置

<2023年12月31日までに入居した場合>

・所得税(住宅ローン減税):限度額の引き上げ
・所得税(投資型減税):標準的な性能強化費用相当額の10%(上限650万円)を、その年の所得税額から控除

<2024年3月31日までに新築された住宅>

・登録免許税:税率の引き下げ
・不動産取得税:課税標準からの控除額の増額
・固定資産税:減税措置(1/2減額)適用期間の延長

地震保険料の値引き

・耐震等級割引き
・免税建築物割引き

※詳細は地震保険料の割引商品を扱う各損害保険会社にお問合せください。

■ 参考 / 長期優良住宅建築等計画の認定を行う所管行政庁の検索

低炭素建築物新築等計画に係る技術的審査業務

●認定低炭素建築物について
2022年10月、都市の低炭素化の促進に関する法律(略称:エコまち法)に基づく告示の改正が行われました。
①省エネ基準を超える省エネ性能を持ち、かつ低炭素化に資する措置を講じていること ②都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針に照らし合わせて適切であること ③資金計画が適切なものであること の3つを満たす建築物について、低炭素建築物としての認定を受けることができます。
●認定低炭素建築物の認定基準は?

外皮性能(誘導基準)

外皮性能(誘導基準)
■一次エネルギー消費性能(誘導基準)

その他講ずべき措置(必須項目)

その他講ずべき措置(必須項目)

その他講ずべき措置(選択項目)

その他講ずべき措置(選択項目)
●認定低炭素建築物のメリット
認定を受けた新築住宅については、税制・優勢の優遇措置の対象となります。

税制優遇(住宅)

・所得税(住宅ローン減税):最大減税額の引き上げ(13年間)
・所得税(投資型)減税>
・登録免許税率引き下げ

フラット35利用時の金利引き下げ

・「フラット35」の借入金利を当初10年間 0.25%引き下げ

※優遇プラン(金利Aプラン)が選択できます。

■ 参考 / 低炭素建築物新築計画の認定を行う所管行政庁の検索国土交通省 低炭素建築物認定制度 関連情報独立行政法人 建築研究所/住宅・建築物の省エネルギー基準及び低炭素建築物の認定基準に関する技術情報一般財団法人 建築環境・省エネルギー機構

性能向上計画認定に係る技術的審査業務(建築物省エネ法第35条)

●性能向上計画認定について
省エネ性能の向上に資する建築物の新築、増築、改築、修繕若しくは模様替え、空気調和設備の設置・改修を対象とし、その計画が誘導基準に適合している場合、建設地の所管行政庁による性能向上計画認定を受けることができます。
性能向上計画認定を取得すると容積率特例(省エネ性能向上のための設備について、通常の建築物の床面積を超える部分を不算入(上限 10% )とする)などのメリットを受けることができます
●性能向上計画の認定基準は?
・省エネルギー性能が建築物省エネ法に基づく誘導基準に適合するものであること。
外皮性能UA及びηAC誘導基準(強化外皮基準)

・建築物エネルギー消費性能向上計画に記載された事項が基本方針に照らして適切であること。
・資金計画がエネルギー消費性能の向上のための建築物の新築等を確実に遂行するために適切なものであること。
・複数建築物の認定を取得する場合、他の建築物についても、誘導基準に適合するものであること。

■ 参考 / 建築物省エネ法に基づく性能向上計画認定制度 改正ポイント

BELSに係る評価業務

●BELSについて
BELS(建築物省エネルギー性能表示制度)は、建築物の省エネ性能の評価及び表示を機関が公正かつ適確に実施することを目的とした、表示告示で規定される第三者による評価です。
新しい省エネ性能表示制度が令和6年4月から施行され、事業者は新築建築物の販売・賃貸の広告等において、省エネ性能の表示ラベルを表示することが推奨されています。
●第三者評価 BELSの認定基準は?
該当する建築物に対し、エネルギー消費性能、断熱性能、目安光熱費などを年間にかかる光熱費の目安を記載しています。
「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」を発行できます。
さらに、より高い省エネ性能を有することが確認できた場合にはZEH・ZEBマークを表示することができます。

省エネ性能ラベル

省エネ性能ラベル

エネルギー消費性能の評価書

エネルギー消費性能の評価書01 エネルギー消費性能の評価書02
●BELSの3つのメリット

01

消費者等に提供される情報の客観性を高め、表示制度全体の信頼性向上にも資するものであることから、第三者評価の取得が推進されることが望ましいとされています。

02

第三者評価において、より高い省エネ性能を有することが確認できた場合には、優れた省エネ性能を有する住宅・建築物であることを示すZEH・ZEBマークを表示することができます。

03

補助制度等において、住宅等の性能を証明する証明書類として、ZEHやZEBマークが表示される評価書を用いることができる場合があります。

●業務内容について
①登録番号 028
②実施するBELS評価の建築物の種類 新築の住宅
③業務を行う区域 日本全域
④業務実績 https://bels.hyoukakyoukai.or.jp/cases/summary

■ 参考 / 建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度

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